Asbestattest verplicht bij verkoop: de complete gids
Een asbestattest is in Vlaanderen sinds 23 november 2022 verplicht bij de verkoop van elk gebouw met bouwjaar vóór 2001. Het attest moet aanwezig zijn bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst (het compromis), en de notaris controleert dit — zonder geldig attest kan de akte in principe niet verleden worden. Het wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige en is meestal tien jaar geldig.
Verkoop je een oudere woning? Dan is het asbestattest een van de documenten die je op tijd in orde moet brengen. In deze gids lees je precies wanneer de verplichting geldt, welke gebouwen eronder vallen, wat de rol van de notaris is, wat er gebeurt als het attest ontbreekt en hoe je de keuring tijdig plant.
Sinds wanneer is een asbestattest verplicht?
De verplichting bestaat sinds 23 november 2022. Vanaf die datum moet je bij de verkoop van een gebouw dat gebouwd werd vóór 2001 een geldig asbestattest kunnen voorleggen. De reden voor die grens: het gebruik van asbest werd in België pas in 2001 verboden, dus woningen van vóór dat jaar hebben een reële kans om asbesthoudende materialen te bevatten.
De verplichting kadert in het ruimere Vlaamse asbestbeleid, dat Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig wil maken. Een belangrijke tussenstap: tegen 2032 moet élke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 over een asbestattest beschikken, ook als er geen verkoop gepland is.
Voor welke gebouwen geldt de verplichting?
De verplichting geldt voor elke “toegankelijke constructie” met bouwjaar vóór 2001 die wordt overgedragen. Concreet betekent dat:
De verplichting geldt bij elke overdracht onder levenden — dus niet alleen bij verkoop, maar ook bij schenking. Ze geldt voor woningen, appartementen, maar ook voor andere toegankelijke constructies zoals garages en bijgebouwen. Voor kleine bijgebouwen bestaat een uitzondering: een toegankelijke constructie kleiner dan 20 m² valt niet automatisch onder de plicht — maar die uitzondering vervalt zodra de som van alle toegankelijke constructies op het perceel samen minstens 20 m² bedraagt, of als de constructie deel uitmaakt van een groter bouwkundig geheel.
Wat met appartementen en gemene delen?
Voor wie een appartement verkoopt, is er een belangrijke uitbreiding op komst. Naast het attest voor het privatieve deel (je eigen appartement) komt er een verplichting voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Uiterlijk 31 december 2026 moet elke Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) met een gebouw van vóór 2001 over een asbestattest voor de gemene delen beschikken. Voor kleinere VME’s (minder dan 15 wooneenheden) kan de Vlaamse Regering uitstel tot maximaal twee jaar toestaan.
Verkoop je dus een appartement, informeer dan tijdig bij je syndicus of het attest voor de gemene delen al in orde is.
Wat is de rol van de notaris?
De notaris speelt een controlerende rol. Bij de verkoop van een pand van vóór 2001 moet het asbestattest aanwezig zijn bij het sluiten van het compromis. De makelaar of notaris neemt de informatie uit het attest op in het compromis en uiteindelijk in de notariële akte.
De notaris heeft hierin een formele controleplicht: ontbreekt het attest, dan mag hij de authentieke akte in principe niet verlijden. Het asbestattest is dus geen formaliteit die je tot het laatste moment kan uitstellen — het moet klaar zijn vóór de eerste handtekening.
Wat gebeurt er als het attest ontbreekt?
De gevolgen van verkopen zonder geldig asbestattest zijn reëel. Zonder attest schend je als verkoper de wettelijke informatieplicht tegenover de koper. Dat brengt verschillende risico’s met zich mee:
De verkoop kan vertraging oplopen of zelfs blokkeren, want de notaris kan de akte niet afronden. Er ontstaat een verhoogd risico op betwistingen achteraf over verborgen gebreken, met mogelijke vorderingen tot prijsherziening of vergoeding van saneringskosten. In het slechtste geval kan de koper de nietigheid van de koopovereenkomst inroepen. Kortom: een ontbrekend attest kan een vlotte verkoop in de war sturen en je aansprakelijkheid vergroten.
Hoe verloopt de procedure?
Het opmaken van een asbestattest verloopt in een aantal stappen. Een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie (ADI) komt ter plaatse en voert een niet-destructieve inspectie uit — dat wil zeggen dat er niet wordt opengebroken, enkel zichtbare en bereikbare materialen worden onderzocht. Waar nodig neemt de deskundige stalen, die in een labo geanalyseerd worden. De resultaten worden geregistreerd in de databank van OVAM, die vervolgens het officiële attest aflevert. Je ontvangt je attest doorgaans binnen één tot drie weken na het plaatsbezoek.
Plan tijdig: asbest én je andere attesten
Een asbestattest is niet het enige document dat je nodig hebt om te verkopen. Voor een geldige woningverkoop in Vlaanderen heb je naast het asbestattest onder meer ook een EPC, een elektrische keuring, een bodemattest en een stedenbouwkundig uittreksel nodig. Sommige van die documenten hebben lange doorlooptijden.
De praktische vuistregel: vraag je EPC en asbestattest zo’n vier tot zes weken vóór je je woning publiceert aan, en je elektrische keuring een viertal weken vooraf. Zonder geldig EPC mag je je woning zelfs niet adverteren. Tijdig starten voorkomt dat je verkoop vertraging oploopt.
Asbestattest laten opmaken in regio Dendermonde
Bij Keurmeesters voeren we asbestinventarisaties uit in heel de regio Dendermonde, Aalst, Wetteren en omstreken. Als gecertificeerd asbestdeskundige komen we ter plaatse, nemen we de nodige stalen en bezorgen we je een correct asbestattest, geregistreerd bij OVAM — zodat je verkoop zonder verrassingen kan doorgaan.
Het grote voordeel: je kan bij ons álle verplichte keuringen op dezelfde dag combineren — asbestattest, EPC, elektrische keuring, plaatsbeschrijving, stookolietank en meer. Eén afspraak, één verplaatsing, je hele verkoopdossier in orde.
Veelgestelde vragen over het asbestattest bij verkoop
Wanneer is een asbestattest verplicht bij verkoop?
Een asbestattest is sinds 23 november 2022 verplicht bij de verkoop van elk gebouw met bouwjaar vóór 2001. Het moet aanwezig zijn bij het ondertekenen van het compromis.
Geldt de verplichting ook bij schenking?
Ja. De verplichting geldt bij elke overdracht onder levenden, dus ook bij schenking. De inhoud van het attest moet worden meegedeeld aan wie het gebouw verkrijgt.
Wat controleert de notaris precies?
De notaris controleert of het asbestattest aanwezig is bij het compromis en neemt de informatie eruit op in de akte. Ontbreekt het attest, dan mag hij de authentieke akte in principe niet verlijden.
Moet ik asbest verwijderen vóór de verkoop?
Nee. Het attest dient om de koper te informeren, niet om je te verplichten asbest te verwijderen. Je beslist zelf of en wanneer je asbesthoudende materialen laat saneren.
Hoe lang is een asbestattest geldig?
Een asbestattest is in de meeste gevallen tien jaar geldig. Bij hoogrisico-asbest kan de geldigheid beperkt worden tot vijf jaar.
Hoe lang duurt het om een asbestattest te krijgen?
Doorgaans ontvang je je attest binnen één tot drie weken na het plaatsbezoek. Vraag het daarom tijdig aan, idealiter vier tot zes weken voordat je je woning te koop zet.
Een asbestattest nodig voor je woning in regio Dendermonde? Vraag vrijblijvend een afspraak aan bij Keurmeesters en regel meteen al je verplichte keuringen in één keer.
